Diagnostic préalable à l’élaboration du schéma régional de l’habitat et de l’hébergement

Séance plénière du Comité régional de l’habitat et de l’hébergement du 2 juillet 2015

03 juillet 2015FORS Recherche sociale, IAU île-de-France

Le lancement du schéma régional de l'habitat et de l'hébergement (SRHH) en Île-de-France

Le logement de tous les Franciliens reste une priorité dans la région capitale. Le Comité régional de l'habitat et de l'hébergement (CRHH) s'est réuni en séance plénière ce 2 juillet sous la coprésidence de Jean-Paul Huchon, président du conseil régional d'Île-de-France et de Jean-François Carenco, préfet de la région Île-de-France et en présence d'Emmanuelle Cosse, vice-présidente de la Région en charge du Logement, de l'Habitat, du Renouvellement urbain et de l'Action financière. Outre la validation de plusieurs projets de politiques locales de l'habitat sur des territoires franciliens, la séance d'aujourd'hui avait pour but principal de présenter et d'approuver le diagnostic régional établi collectivement avec l'ensemble des partenaires de l'hébergement et du logement en Île-de-France et avec l'appui de l'IAU et du cabinet d'études FORS.

La nécessité de construire plus en Île-de-France avec une offre mieux adaptée aux situations des ménages

Ce « portrait logement des Franciliens et de leur logement » établit que :

• Malgré les tensions liées au coût du logement et les difficultés à mener des parcours résidentiels, les conditions de logement et de vie des Franciliens se sont nettement améliorées depuis la fin des années 1950. Mais les difficultés du logement prennent pour une partie d'entre eux un caractère dramatique et se traduisent par des conditions de vie très difficiles.
• Ainsi, 956 000 personnes seraient en situation de « mal logement » en Île-de-France, soit 8 %. Ce chiffre inclut plus de 800 000 personnes dans des logements très inconfortables ou en suroccupation forte.
• 89 % des ménages franciliens sont éligibles à un logement social.
• Des disparités territoriales et sociales qui persistent.

Le diagnostic balaie les enjeux du SRHH selon trois axes relatifs à l'offre de logements, l'offre d'hébergement et d'accompagnement social et à la qualité de l'habitat et du cadre de vie. Forts de ce diagnostic, les coprésidents ont insisté sur la nécessité de travailler encore plus en concertation et plus vite pour construire plus car le logement reste la priorité dans la région capitale. Le préfet a salué les chiffres encourageants que laissait présager l'année 2015 en matière de construction de logements avec une prévision de création de plus de 30 000 logements locatifs sociaux, en augmentation de 10 % par rapport à l'année 2014. Pour Jean-François Carenco, le CRHH a pour vocation de rassembler les acteurs de l'habitat et de l'hébergement car : «  nous avons une obligation morale à l'égard des personnes les plus fragiles, celle de construire plus. C'est important pour améliorer la vie des Franciliens. De son côté, Jean-Paul Huchon a souligné le rôle opérationnel du CRHH, notamment dans l'élaboration d'un schéma régional prescriptif (SRHH) et de ses déclinaisons territoriales, dans l'attente de la constitution de la métropole du Grand Paris. Sur la base du diagnostic et sur proposition de la Région, le CRHH a voté un vœu visant à augmenter et mieux repartir territorialement l'offre d'hébergement, notamment destinée aux migrants, réfugiés et demandeurs d'asile, en Île-de-France. Pour Jean-Paul Huchon, « notre Comité s'affirme comme une véritable autorité de l'habitat en Île-de-France. Avec la mobilisation de tous et le futur Schéma qui doit être un instrument efficace nous devons permettre à tous les Franciliens de se loger à proximité de leur emploi et des moyens de transport offerts par le Nouveau Grand Paris. ». Pour Emmanuelle Cosse, « Les chiffres parlent d'eux-mêmes : il faut continuer à construire pour l'ensemble des Franciliens, sur chaque territoire, car les inégalités se creusent ».

Le SRHH, outil de planification des logements, conforme aux orientations du Sdrif

Ce diagnostic du logement et de l'hébergement va permettre de rédiger désormais un Schéma régional de l'habitat et de l'hébergement, qui sera élaboré d'ici l'été 2016 et validé par le CRHH. Sur la base de ce diagnostic, les membres du CRHH ont décidé d'engager l'élaboration du schéma qui fixera les objectifs globaux et, dans le respect des orientations du schéma directeur de la région d'Île-de- France, leurs déclinaisons territoriales en matière de :

• construction et de rénovation de logements,
• de construction et d'amélioration des structures d'hébergement,
• de développement équilibré du parc de logements sociaux,
• de rénovation thermique des logements,
• d'actions en faveur des populations défavorisées,
• de rénovation urbaine,
• de requalification des quartiers anciens dégradés,
• de lutte contre l'habitat indigne.

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Ressources

   

 





Îlots morphologiques urbains et influences climatiques (carte interactive) ICI

« Visiau » est un outil de cartographie interactive sur l'Île-de-France. Il couvre les thématiques au cœur de la dynamique métropolitaine : aménagement, environnement, transport, économie, intercommunalités, fiscalité locale, population, habitat, politique de la ville...

• http://www.iau-idf.fr/liau-et-vous/cartes-donnees/visiau.html

Articles : les écoquartiers, des écosystèmes dans la ville

                                                                                                                                                                                     

• Les écoquartiers, des écosystèmes dans la ville (02/08/2015)

 

Articles : bureaux et logements vides

• En Ile-de-France, les bureaux vides représentent 3,3 millions de m²

 

• Paris veut transformer près d'un tiers de ses surfaces de bureaux vides en logements

 

• Les bureaux vides et obsolètes s’accumulent en région parisienne  

 

• Trop de bureaux vides en Ile-de-France

 

• Identification des freins à la transformation

 

• En France, on compte 2 millions de logements vacants

 

La transformation des bureaux : un sujet récurrent ?

http://www.larenovation.fr/le-blog-de-la-mutation/1-la-franstormation-des-bureaux-un-sujet-recurrent-1055

1. La transformation des bureaux : un sujet récurrent ?

 

Bien que l’idée de mutation de bureau en logement semble originale, ce n’est pas pour autant une idée nouvelle. Le sujet suscite en effet un vif intérêt et de nombreuses interrogations chez plusieurs acteurs de l’immobilier et de la construction depuis la fin du 20^ème siècle.

La question a été abordée dans différents contextes, notamment dans le milieu des années 1990 au moment d’une crise de surproduction d’espace de bureaux. Selon le Grecam[1], à l’époque plus de 4,5 millions de mètres carrés de bureaux étaient vides, ce qui représentait environ 10% du parc d’immobilier tertiaire d’Île-de-France[2]. Pour faire face à la surabondance de bureaux vacants, un certain nombre d’incitations aux transformations avaient été instaurées par les pouvoirs publics, notamment au travers de la loi Habitat du 21 juillet 1994^[3]. Hervé Charrette, alors ministre du logement, met en place un groupe de travail piloté par Jaques Darmon dans le but de réaliser une analyse parallèle de la situation de la production immobilière d’entreprise et d’apporter des éléments de compréhension à la crise du logement.

 

Au terme de ce travail, il propose des recommandations pour encourager et favoriser ces transformations. Les propositions s’articulent autour de deux axes principaux : l’assouplissement des règles d’urbanisme d’une part, et des incitations financières d’autre part. Le premier axe se traduit par la mise en place de l’exemption de permis de construire dès lors que les travaux ne créent pas de surfaces supplémentaires ou de modifient pas l’aspect extérieur des bâtiments. Il permet également l’exemption de la création de places de stationnement lors de ces transformations, et l’incitation aux communes à appliquer le « COS de fait[4] ». Les incitations financières, elles, se traduisent par une aide aux transformations, grâce à une subvention des travaux de l’Anah[5] et de la Ville de Paris, évaluée en fonction du montant des travaux. En contrepartie, un plafond de loyer du logement est imposé. Enfin, un prêt à taux fixe est également proposé, permettant de financer les travaux de transformation de bureaux en logements à la condition de garantir un usage résidentiel des locaux pour une durée minimum de cinq ans.

 

Pendant les cinq années qui ont suivi (1994-1998) le recensement de ces opérations, entrepris en Île-de-France, fait état de la création de plus de 1 600 logements par des opérateurs publics et presque 2 100 logements par le secteur privé. Ce nombre représente 530 000 mètres carrés de logements créés, soit l’équivalent non négligeable d’une année de construction neuve supplémentaire[6].

[1] Grecam : Le Grecam est une société reconnue d’études et de conseil en immobilier.[2] DE MARIGNAN C-H pour lEIF (institut d’épargne immobilière et foncière), Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise de du logement semée d’embûches, IEIF Les analyses, février 2014, 15p.[3] ORIE (observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-De-France), La transformation et la mutation des immeubles de bureaux, février 2013, 56p. [4] La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l’identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS. Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.[5] Anah : agence nationale de l’habitat, partenaire logement sur le parc immobilier privé. Agit avec les collectivités territoriales sous la forme de subventions et aide au logement, etc.[6] DE MARIGNAN C-H pour lEIF (institut d’épargne immobilière et foncière), Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise de du logement semée d’embûches, IEIF Les analyses, février 2014, 15p.

Mais à la suite du grand nombre de transformations sur cette période, les incitations ont été moins porteuses et n’ont permis que de produire entre 300 et 400 logements par an en moyenne dans les 10 ans qui ont suivis.  Cette perte de vitesse s’explique notamment par la reprise économique que l’on a pu observer dans les années 2000 et qui a poussé les entreprises à remettre en état et réutiliser des réserves de bureaux vacants pour leurs activités fleurissantes.

 

Les incitations publiques auront donc eu, dans les faits, un effet relatif. Outre les aspects statistiques, un des éléments notables de la démarche est le caractère de ces mutations : elles ont introduit l’idée d’un changement d’usage temporaire : « Les opérateurs avaient pour une durée déterminée la possibilité, après avoir transformé leurs bureaux en logements, de revenir à un usage bureau[1] » En effet, la réversibilité du changement d’usage est introduit dans la loi du 21 juillet 1994. On observe alors que la proposition ne vise, à l’époque, qu’à temporiser une livraison trop massive d’espaces de bureaux en transformant le parc des années 1970, déjà obsolète, mais dont la morphologie se prête à un changement de destination. En effet, la configuration classique des immeubles concernés proposent des plateaux de bureaux libres sur une trame de moins de 14m de profondeur. Le souci de l’époque ne semble pas être une démarche de valorisation du bâti mais celle de la vente d’actifs devenus des non-valeurs[2].  On observe également un certain nombre d’appartements haussmanniens parisiens, ayant été transformés en bureau au cours du 20^ème siècle, être réaffectés à leur usage d’habitation initial. Néanmoins, à aucun moment il n’est réellement envisagé une transformation durable du parc disponible.

 

Le phénomène de reconversion refait surface plus récemment avec l’envolée des prix de l’immobilier résidentiel que nous avons connue en 2007. Dans certaines zones, la rentabilité que proposent ces prix du logement a convaincu des propriétaires de réaliser des transformations spontanées.

[1] ALLOUCHE F, DE LA ROUSSIERE O, LEMOINE P, MICHEL B, WARNERY M, La transformation des immeubles de bureaux : une réponse à l’obsolescence du parc francilien ? , Note de l’ORIE, n°29, février 2013, p.8-14[2] ALLOUCHE F, DE LA ROUSSIERE O, LEMOINE P, MICHEL B, WARNERY M, La transformation des immeubles de bureaux : une réponse à l’obsolescence du parc francilien ? , Note de l’ORIE, n°29, février 2013, p.8-14            

 

 

2. Les intérêts de la transformation

Certains éléments de contexte semblent favoriser l’idée de la transformation et faire re-émerger le débat de manière plus concrète aujourd’hui.

Une double crise favorable à la transformation :

 

Les réalités actuelles révèlent le constat avéré d’une double crise qui touche tout particulièrement l’Île-de-France : celle de l’immobilier d’entreprise d’une part, et la seconde bien connue : la crise du logement.

Bien que cette double crise ne soit pas uniquement présente en Île-de-France, elle est bien plus marquée dans cette région du fait de l’importance que représente son parc tertiaire. En effet, le parc tertiaire francilien est estimé à 52 millions de m² utiles, qui pèsent pour plus de 23% du parc français et 30% des bureaux construits en France ces dix dernières années.

En termes d’immobilier d’entreprise, on observe un déséquilibre de plus en plus marqué entre l’offre et la demande.  Dans le même temps, la situation de l’immobilier résidentiel connait une problématique opposée : la demande croissante se heurte à un faible niveau de construction.  En effet, quelque soient les hypothèses de base retenues (croissance démographique, évolution de la composition des ménages, nouvelles formes d’habitat,…), on estime le besoin de production de logements en France entre 300 000 et 400 000 en moyenne par an d’ici 2030[1].

Cette double crise risque, dans un futur proche, d’avoir des conséquences sur l’attractivité et le dynamisme de l’Île-de-France. En effet, l’implantation des entreprises dans la région, notamment internationales, risque d’être mise à mal dans la mesure où les difficultés pour loger les salariés à coûts raisonnables sont de plus en plus importantes. De manière générale, les mobilités résidentielles et professionnelles vers l’Île-de-France seront moins favorisées, la dynamique et la fluidité du marché de l’emploi mis en difficulté. Enfin, les ménages, sur qui pèse le déficit de qualité de vie, auront tendance à s’orienter davantage en province[2].

 

En définitive cette double situation risque de peser sur la croissance économique régionale et un certain nombre de mesures seront à prendre. Il devient nécessaire d’inciter à l’accroissement de la construction résidentielle et dans le même temps de maîtriser la production d’immobilier d’entreprise. La transformation de bureau en logement semble être une solution parmi d’autres à ce double mal.

De manière purement quantitative, la surface de tertiaire vide représenterait un potentiel de 60 000 à 65 000 équivalents logements (en considérant qu’un logement a une surface moyenne de 70m²). Ce chiffre ne représente certes pas le nombre réel de logements potentiellement issus de la transformation, toutes les surfaces vides considérées n’étant pas éligibles à la transformation, mais ce gisement potentiel retient néanmoins l’attention.

L’idée de la transformation semble arriver de manière un peu simpliste dans le discours : trop de bureaux, pas assez de logement ? Transformons ! Mais en réalité elle s’appuie sur un certain nombre d’hypothèses qui semblent rendre plausibles le discours et la volonté de mutation. Elle entre dans un mouvement plus global d’accélération de la production de logements. Elle ne représente certes pas une solution d’envergure, mais peut accompagner ce mouvement par les possibilités qu’elle offre, en répondant notamment au problème du déficit d’offres foncières.

[1] EDE MARIGNAN C-H pour lEIF (institut d’épargne immobilière et foncière), Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise de du logement semée d’embûches, IEIF Les analyses, février 2014, 15p.[2] IMMOGROUP CONSULTING, Le scandale de l’immobilier d’entreprise dans un contexte de crise du logement, décembre 2012, 9p.

 

Intérêt environnemental

La première entrée est évidement l’impact environnemental de ce genre d’opération. Nous verrons dans la suite de cette étude que le principal frein à la transformation est d’ordre économique : la démolition/reconstruction est bien souvent moins coûteuse qu’une réhabilitation lourde. Néanmoins, la démarche de reconversion permet de prendre en compte ces enjeux éminemment actuels : « La rénovation, restructuration ou autre adaptation, est une valeur contemporaine liée à une éducation de préservation de ressources. La valorisation patrimoniale s’ancre dans un principe de cercle vertueux de vie des bâtiments. » LaRénovation.fr –

Les considérations environnementales montrent que la rénovation permet de diminuer fortement l’empreinte carbone d’une construction dans la mesure où cette dernière est principalement liée à la masse de béton mis en œuvre dans sa réalisation : Elle consommera entre 5 et 10kg équivalent carbone/m2 même pour une réhabilitation lourde, contre 128 kg /m2 pour une construction neuve d’un immeuble de bureau tertiaire en béton (Source: ADEME). Dans le même sens, la réhabilitation permet d’éviter la production d’un grand nombre de déchets.
D’autre part, les réhabilitations lourdes soumettent les bâtiments concernés au dépôt d’un permis de construire et donc à la réglementation thermique. Cette dernière ne s’imposerait pas sans ce changement de destination. La mutation a donc pour conséquence d’encourager la rénovation énergétique d’un parc généralement de mauvaise qualité.

Ce type d’opération semble donc donner la possibilité de créer de la valeur verte autour des bâtiments concernés. La notion de valeur verte est définie comme la valorisation financière supplémentaire d’un actif dont ce dernier peut bénéficier grâce à sa relation avec des  facteurs de développement durable. Elle s’appuie sur deux notions principales : d’une part le bâtiment respecte les principes de développement durable lors de sa conception, sa construction et son exploitation. D’autre part, la valeur de marché (vénale[1] ou locative) de ce bien est augmentée[2].
Les opérations de mutation, de par leurs caractéristiques, vont effectivement dans le sens d’une plus grande qualité environnementale, à minima pour les phases de conception. Nous considérons de plus, que le changement de destination aboutira à une occupation des espaces, contrairement à la situation d’obsolescence et d’inutilisation du moment, ce qui augmente évidement la valeur de marché du bien.
Ces démarches respectueuses intéressent aujourd’hui un public que l’on espère de plus en plus large, et par conséquent des investisseurs potentiels.

[1] La valeur vénale est une expression désignant la valeur d’un bien sur le marché. Elle constitue la valeur qu’il est possible d’obtenir d’un bien en cas de revente, au regard des conditions actuelles sur un marché donné.[2] CERQUAL, Etude économique sur la valeur verte de l’immobilier de logement. La valeur verte dans le résidentiel : une réalité aujourd’hui ?, Décembre 2011, 84p.

 

Intérêt patrimonial

D’une manière plus globale, ce genre de transformation semble répondre intelligemment aux problématiques actuelles d’évolution de la ville sur elle-même en proposant la création de logements dans les zones déjà urbanisées. Encourager et réaliser la transformation, s’inscrit dans « une vision globale et pérenne des territoires ». (Lobjoy, architecte[1]).  La mutation pose question au sujet de la valorisation patrimoniale des bâtiments obsolètes, à l’heure où le débat se pose aussi pour de nombreuses autres opérations de rénovation urbaine.  Il est souvent plus facile de démolir et reconstruire, à l’image de nombreuses opérations menées par l’ANRU sur les grands ensembles, où ses programmes de renouvellement urbain (PNRU) proposent autant, voire davantage, de démolition/reconstruction que de rénovations. Bien que la question du souvenir se pose différemment pour des bâtiments de bureaux, celle de la conservation du patrimoine est sensiblement la même. Ce genre d’opération prend fortement position dans la mesure où, au-delà d’une simple réhabilitation, une mutation d’usage valorise un patrimoine, lui offre une ‘seconde jeunesse’ au travers de nouveaux usages et usagers. La mise en avant des qualités techniques et architecturales de l’existant est au centre de l’exercice de conception et donne ainsi au bâtiment concerné une vraie valeur patrimoniale.

[1] LOBJOY L, « Oui, transformer les bureaux en logements est une bonne idée ! », Le Moniteur [en ligne]. Juillet 2013http://www.lemoniteur.fr/153-profession/article/point-de-vue/21914580-oui-transformer-les-bureaux-en-logements-est-une-bonne-idee-par-ludovic-lobjoy-architecte

 

Une volonté politique qui s’affirme.

Au-delà des intérêts présentés jusque-là, le débat sur la transformation de bureaux en logements est réapparu sur le devant de la scène puisqu’il semble aujourd’hui porté par une volonté politique. De manière très concrète, Cécile Duflot y a fait référence en 2013, en son titre de ministre de l’égalité des territoires et du logement : « Il existe aujourd’hui environ en Île-de-France 3,5 millions de mètres carrés et, probablement, sur le territoire français 5 millions de m2 de bureaux vacants dont une grande partie d’entre eux ne pourront pas être remis en location, en revanche, une grande partie d’entre eux pourront être transformés en logements[1] ».
D’autre part, nous avons vu que la question de la transformation de bureaux en logements était une des problématiques phares de la campagne des élections municipales de la ville de Paris de 2014. La volonté de mutation a été affirmée comme un projet et une vraie piste de travail par chacune des représentantes des deux principaux camps.
Si la transformation n’apparaît pas comme une solution d’ampleur face au manque de logement en Île-de-France, elle semble néanmoins être une possibilité pour produire rapidement des logements de bonne qualité. La mutation peut générer des réponses originales et créatives. La faisabilité de ces opérations sera fortement dépendante de la capacité de ces responsables politiques à prendre des mesures qui encouragent la mise en place de ces opérations.
La toute récente Taxe sur les Friches Commerciales (TFC) semble un premier pas dans ce sens-là. La TFC est un impôt local qui touche les « bien commerciaux inexploités », et notamment les immeubles de bureaux restés inoccupés depuis plus de deux ans[2]. Elle reste, dans un premier temps, applicable uniquement sur le territoire de la ville de Paris. Elle représente une taxe conséquente et évolutive. Elle est calculée sur la base de la taxe foncière due sur les propriétés bâties et s’élève à 5% la première année d’imposition (3^ème année de vacance), 10% la seconde année puis 15% à partir de la troisième année. Ces taux sont ajustables, pouvant être doublés, par décision du conseil municipal. Il conviendra d’observer dans les mois à venir, les effets de cette incitation toute récente (en date du 1^er juillet 2014) qui pourrait représenter un vrai levier d’action dans le sens de la transformation.
Les décideurs politiques semblent donc bien s’être emparés du sujet et si leur intérêt pour la question continue à se poursuivre au-delà  des projets de campagne, d’autres actions devraient permettre de faciliter effectivement les démarches et de favoriser la transformation.

[1] LE MONITEUR « Urbanisme-logement : les mesures qui feront l’objet d’ordonnances », Le Moniteur [en ligne]. Avril 2013<http://www.lemoniteur.fr/145-logement/article/actualite/20916477-urbanisme-logement-les-mesures-qui-feront-l-objet-d-ordonnances>[2] SERVICE PUBLIC, « Taxe sur les friches commerciales »,  [en ligne], Juillet 2014,  <http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F22422.xhtml>

 

3. La transformation face à la production de logement.

 

La standardisation/normalisation de la production de logement

 

La création de logements via la transformation s’inscrit dans une réflexion bien plus large sur la production de logements aujourd’hui en France. Il apparait que la normalisation des espaces de logements est de plus en plus grande et contraint fortement la production d’espaces, à l’image des réglementations récentes qui pèsent sur la conception : en particulier la réglementation thermique, et l’adaptation des espaces aux personnes dites à mobilité réduite[1].  L’importance de ces éléments à prendre en compte dans la conception d’espace de logements pourrait apparaitre comme un défi intéressant à relever, on dit d’ailleurs souvent qu’un grand nombre d’éléments imposés nourrit le travail du concepteur et fait émerger les propositions les plus intéressantes. Néanmoins, les réponses à ces éléments normatifs sont aujourd’hui souvent du même ordre et similaires d’une opération à l’autre. Ces éléments semblent contraindre les propositions de projets dans la mesure où les réponses proposées ont tendance à être standardisées.

 

Cette standardisation croissante de la production des espaces de logement s’explique également par un phénomène parallèle à la normalisation. Comme dans la production d’immobilier tertiaire, on a vu apparaitre des aspects d’ordre éminemment financiers dans la production de l’immobilier résidentiel. On ne conçoit plus en premier lieu du logement collectif pour habiter, mais essentiellement comme un bien marchand dans la mesure où il est l’affaire des promoteurs et devient donc un actif financier. Ce phénomène a logiquement favorisé la généralisation des éléments normatifs imposés au logement et a même eu tendance à accélérer la standardisation.

 

 

Une offre qui n’est plus adaptée à la demande sociétale.

 

Bloqué face à ce double phénomène, la production de logement semble avoir manqué un virage : celui des évolutions sociétales, notamment ceux de la cellule familiale.  La notion d’habitat fait écho à la question des modes de vie. Ces derniers évoluent mais la production de logement ne semble pas les prendre en compte, comme si les modes d’habiter, eux, devaient rester fixes. Le modèle du logement actuel s’organise autour de la cellule familiale classique, mais ne permet pas de répondre à des besoins liés à des structures familiales en évolution. Les questions d’habitat évolutif se posent par exemple pour accueillir un parent vieillissant devenu dépendant ou pour faire face au départ d’un jeune adulte hors de la cellule familiale. Par ailleurs, la recomposition familiale ne change pas, dans les faits, les ‘habitudes d’habiter’, et « ne serait qu’un jeu de chaise musical dans le parc[2] » si la séparation et la recomposition de deux nouveaux couples étaient simultanées. Or ce n’est pas vraiment le cas. Le phénomène de séparation, qui n’est pas négligeable aujourd’hui, a plusieurs conséquences : il augmente le nombre de personnes isolées, et impose souvent à ces parents isolés d’accueillir, au moins à temps partiel, des enfants dans des conditions de confort suffisant. Ces évolutions pèsent sur la demande, et donc sur la structure même des besoins du parc de logement. Ces modes d’habiter sont certes plus difficiles à prendre à compte mais ils sont une réalité, pourtant ils ne font que très peu partie des questions posées lors de la production de logement. On parlera de « l’impossible ajustement ménage/logement »[3].

Loin des évolutions profondes et des recherches typologiques proposées par les années 1970  et 1980, il semble aujourd’hui que la société change mais que le programme du logement, lui, stagne[4].  L’architecture du logement des années 2000 a proposé des originalités de façade et des évolutions techniques non négligeables, mais très peu de réflexion en termes de plan et de typologie. Le mode de production de logement neuf standardisé semble ne pas permettre de répondre aux enjeux énoncés, qui sont pourtant très actuels et porteurs d’évolution dans le projet.

 

 

Les possibles enjeux de la mutation de bureaux en logements face à cette équation

 

Au vu de ce rapide contexte de la production de logements, les projets de mutation se présentent comme une opportunité de proposer une démarche différente. Nous verrons par la suite que ces opérations ont peu de chance de proposer à terme une offre compétitive en termes purement économiques. Il semble donc bien plus intéressant de chercher à produire des logements qui répondent à un segment de la demande non satisfaite aujourd’hui.

 

Les démarches proposées pourraient permettre de concevoir des espaces différents qui répondent aux enjeux de l’évolution des modes d’habiter. Par exemple, les bâtiments de bureaux, datant des années 1970, obsolètes aujourd’hui face au besoin des entreprises semblent plutôt adaptés quant aux aspects évolutifs du logement évoqués. Ces bâtiments sont très tramés et organisés autour d’une structure poteaux/poutres qui laisse une grande liberté au concepteur et une plus grande adaptabilité

Par ailleurs, pour sortir de la production classique, certaines formes d’originalité programmatique peuvent être envisagées. Les expériences de logements en autopromotion ont en particulier fait émerger la question de l’expérience programmatique des habitants et de la prise en compte de nouveaux besoins fonctionnels. Elles permettent de sortir des idées préconçues car ne font plus seulement appel aux acteurs habituels de la production de logement. Même si cette forme d’opération reste très ponctuelle, d’autres initiatives peuvent chercher à prendre en compte ces nouveaux besoins. La réflexion peut porter par exemple sur des pièces de services partagés dans les espaces résidentiels : mettre en place une chambre partagée pour accueillir ponctuellement des amis de passage, une « boite à silence » : salle insonorisée pour les groupes de musique des jeunes, ou pour trouver un temps de repos. Les modèles sont encore à construire mais on revient à se poser la question de la manière dont on vit dans ces espaces.

 

En définitive, ces opérations de transformation pourraient donc être une opportunité de se positionner en dehors de la production classique de logements. Leurs caractères spécifiques et les processus de projet originaux, apparaissent comme une vraie opportunité de re-questionner ces modes d’habiter au regard des problématiques soulevées, dans le but de proposer une offre innovante.

[1] Machabert D., Souto De Moura E., Siza A., Habiter, imaginons l’évidence, 3^ème biennale d’architecture de Caen, Dominique Carre Edition, Septembre 2013, p.36

[2] Léger JM.  Habiter, imaginons l’évidence. Modes d’habiter : les ressources de la conception architectural, Dominique Carre Edition, Septembre 2013.

[3] Léger JM.  Habiter, imaginons l’évidence. Modes d’habiter : les ressources de la conception architectural, Dominique Carre Edition, Septembre 2013, p.36

[4] COLBOC E.  Habiter, imaginons l’évidence. ???, Dominique Carre Edition, Septembre 2013, p.36

 

http://www.larenovation.fr/batiment-durable/eco-reabilitation-des-quartiers-dhabitat-pavillonnaire-846

Eco-réabilitation des quartiers d’habitat pavillonnaire

Les villes s’engagent aujourd’hui dans des politiques volontaristes de réduction de leur consommation de ressources naturelles (énergie, eau, espace…). La construction d’éco-quartiers, dans laquelle Egis est très présent, constitue une manifestation tangible de cette volonté et produit un effet d’entrainement notable sur la construction neuve. Mais si construire durable est indispensable, ce n’est pas suffisant. L’essentiel de la ville de 2030 est sous nos yeux et il est donc nécessaire de porter nos efforts sur la transformation de la ville existante pour la rendre plus durable. Dans cette perspective, les quartiers d’habitat pavillonnaire, les zones d’activités économiques ou les zones commerciales de nos villes constituent des espaces stratégiques dont il s’agit aujourd’hui d’engager la mutation. C’est ce que propose la démarche d’Eco-Réhabilitation, imaginée conjointement par Atelier Villes & Paysages, Egis France et Egis Conseil, qui commence à être mise en oeuvre.

 

1.Faire la ville durable avec l’existant

 

Vingt-cinq ans après le célèbre Rapport Bruntland et vingt ans après la Déclaration de Rio sur l’Environnement et le Développement, le développement durable est devenu une préoccupation majeure des politiques publiques même si des débats demeurent sur son contenu et ses modalités de mise en oeuvre. Les Villes comme les Etats ont pris des engagements, développé des politiques publiques ; les premières apparaissant finalement comme les plus à même de constituer l’échelon pertinent pour obtenir des résultats véritablement tangibles. La Charte d’Aalborg (1994) ou, plus récemment, celle de Leipzig (2007) insistent ainsi sur le rôle et l’engagement des villes pour le développement durable.

En France, les Agenda 21 ou les documents de planification spatiale (SCOT, PLU) constituent des outils au service d’un développement urbain plus durable, cherchant à préserver et gérer de façon plus économe les ressources naturelles (énergie, eau, air, espace…), à promouvoir les énergies renouvelables, à ralentir le réchauffement climatique et à se préserver de ses effets, à favoriser une plus grande justice et mixité sociales et à mieux impliquer les populations dans la gestion urbaine. En particulier, la question de l’énergie (et son corollaire, la diminution de l’émission de gaz à effet de serre) comme celle de la consommation d’espace constituent des préoccupations majeures pour les collectivités locales. Le développement des transports collectifs (Métro, TER, tramway, BHNS) et des modes doux, la réduction de la place de l’automobile en ville, la promotion de la densité urbaine et le développement d’éco-quartiers, sont les réponses les plus souvent avancées.

Ainsi, les nombreux projets d’éco-quartiers développés par des collectivités de tailles diverses, qu’il s’agisse d’opérations d’extension urbaine ou de renouvellement urbain, manifestent cette volonté d’aller vers des villes plus durables et de le faire savoir. Au delà de la simple image, ils permettent souvent d’expérimenter des solutions innovantes et peuvent constituer des références qui tirent vers le haut la production urbaine actuelle. Néanmoins, pour intéressants et emblématiques qu’ils puissent être, ces projets ne peuvent à eux seuls faire de nos villes des villes durables. Depuis plus de 10 ans, la construction neuve de logements ne représente annuellement qu’environ 1% du parc existant. Il est donc nécessaire d’intervenir sur la ville existante, sur les quartiers et bâtiments déjà construits.
Les quartiers d’habitat collectif (souvent sociaux) construits après-guerre et jusque dans les années 70 sont depuis de longues années l’objet de politiques d’amélioration aussi bien d’un point de vue technique qu’urbain dans le cadre de la politique de la ville et des financements de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). Les quartiers historiques ont eu leurs politiques de réhabilitation et leurs OPHA (Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat). Les friches industrielles centrales ont vu se développer des opérations de renouvellement urbain (immobilier de logement ou tertiaire) associant financements publics et privés. Sans doute est-il temps de s’intéresser aux quartiers des proches périphéries urbaines, quartiers d’habitat pavillonnaire (souvent sous forme de lotissements), zones d’activités économiques ou zones commerciales d’entrée de ville, peu denses, mal desservies par les transports collectifs, aux logements ou bâtiments mal isolés thermiquement, des quartiers ou zones en voie d’obsolescence, en décalage croissant avec la production actuelle.

 

2.Un attrait pour l’habitat individuel qui ne se dément pas

 

Après la Seconde Guerre Mondiale et tout au long des « Trente Glorieuses », la construction de logements collectifs à destination des classes moyennes (accession) comme des catégories sociales plus défavorisées (locatif) à eu ses heures de gloire en mettant en avant de nouvelles formes urbaines, de nouveaux modèles architecturaux et constructifs, voire même une nouvelle société. Néanmoins dès les années 70, ce mouvement s’épuise en raison essentiellement d’une évolution des politiques de financement du logement et des aspirations des ménages. La crise économique persistante viendra y mettre un terme et révéler ses limites au point de le discréditer durablement.
En 1968, seuls 39 % des nouveaux logements construits étaient des logements individuels ; ils représentent 63 % de ceux construits en 1978, 69 % en 1984 et 61% en 2006. Aujourd’hui, ce type de logement constitue près de 60% du parc français. L’attrait pour la maison individuelle ne se dément pas comme en témoigne un récent sondage indiquant que plus des trois quarts des français opteraient pour ce type de logement s’ils en avaient la possibilité, tout en insistant sur le désir d’être proches des services. Si la maison individuelle est critiquée pour l’étalement urbain et
la consommation d’espaces naturels et agricoles qu’elle génère (60.000 hectares par an en moyenne entre 1992 et 2004, soit un département français tous les 10 ans), la dépendance automobile et la consommation excessive d’énergie qu’elle entraine, les raisons de son succès sont solides et nombreuses : plus grande surface des logements et des pièces, meilleure adaptabilité des logements aux besoins des familles, désir de disposer d’espace extérieur, désir d’intimité, coût moins élevé des logements…
On oublie aussi souvent que la consommation d’espace n’est que pour 50% le fait de l’habitat. Les activités économiques sont elles-mêmes très consommatrices d’espace même en période de crise économique (30% ; les 20% restants étant consommés par les infrastructures) et leur localisation périphérique s’avère un puissant moteur d’étalement urbain.

 

3.Des quartiers d’habitat pavillonnaire en voie d’obsolescence

 

Tout en évitant de se laisser entraîner dans un débat souvent passionnel et confus autour de l’habitat individuel, on peut noter que les quartiers d’habitat pavillonnaire et la figure très française du « pavillon » (maison individuelle non mitoyenne, localisée en retrait de la voirie, plutôt au centre de sa parcelle) des années 60 à 80 représentent aujourd’hui des modèles en voie d’obsolescence.

 

Pour ces quartiers, on peut généralement noter, outre une densité assez faible

• des quartiers monofonctionnels éloignés des besoins des habitants en matière de travail, loisirs, achats, école, etc. et mal desservis par les transports collectifs d’où une forte dépendance à l’automobile ;
• des espaces publics pauvres ou inexistants souvent pensés pour l’automobile plus que pour les habitants ;
• une médiocre qualité tant urbanistique qu’architecturale, une voirie refermée sur elle-même (la « raquette » des lotissements) ;
• un faible renouvellement générationnel, une impossibilité d’imaginer des parcours résidentiels pour les plus jeunes comme les plus âgés ;
• enfin, parfois, un vieillissement et une dégradation des infrastructures et espaces publics.

 

 

Pour les logements et les habitants eux-mêmes on constate souvent aussi

• un habitat inadapté au vieillissement de la population (parcelles trop grandes et difficiles à entretenir, logements trop grand ou de type R+1 dont seul le rez-de-chaussée est utilisé…) ;
• de mauvaises performances thermiques, en décalage avec les normes actuelles (RT 2012) ;
• des risques de paupérisation des habitants du fait de l’augmentation des coûts de l’énergie et des transports ;
• des risques de dévalorisation du patrimoine ; biens immobiliers en décalage avec la production récente, mal situés, mal desservis et nécessitant d’importants travaux de rénovation.

 

4.Des scénarios d’évolution possible contrastés

 

Face à ce constat inquiétant, on peut noter des initiatives intéressantes, parfois individuelles, à travers une division
parcellaire intelligente permettant aux propriétaires de valoriser un foncier sous utilisé (vente à un tiers d’un fond de parcelle, construction d’un logement pour la famille, construction d’un logement plus petit et mieux adapté…), parfois collectives et développées à l’initiative de la municipalité à l’occasion de l’établissement d’un Plan Local de l’Habitat, de la révision d’un document d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme) ou en lien avec l’arrivée d’une ligne de transport collectif. La simple augmentation des droits à construire sur ce type de quartier peut être l’occasion d’engager une réflexion sur son devenir ou lui faire courir le risque d’une transformation mal maîtrisée ; un investisseur immobilier astucieux pouvant profiter de l’opportunité ouverte par un document d’urbanisme récemment révisé pour développer sur une ou 2 parcelles un projet collectif qui viendrait remettre en cause l’identité et la quiétude du quartier.

Pour notre part nous proposons de développer une démarche qui concilie intérêts et aspirations des habitants et objectifs urbanistiques de la collectivité pour engager une mutation concertée et maîtrisée de ce type de quartier. Par ailleurs, sur la base d’un projet d’urbanisme co-construit et partagé, il convient d’imaginer des modalités opérationnelles adaptées à sa mise en oeoeuvre dans un contexte de propriété foncière privée et morcelée.

S’agissant de quartiers composés d’une multitude de propriétés individuelles, les processus classiques de développement public de projets urbains (schématiquement : maîtrise foncière, élaboration d’un projet d’aménagement, concertation de la population, mise en oeuvre) sont inopérants dans la mesure où ils butent d’emblée sur la question de la propriété privée et de sa dispersion. Il faut donc imaginer un processus d’élaboration du projet et de mise en oeuvre qui implique étroitement les habitants, qui en fasse des acteurs à part entière de l’élaboration et de la mise en oeuvre du projet.

 

 

5.l’Eco-rehabilitation des quartiers d’habitat pavillonnaire, une démarche participative innovante

 

Développée dans le cadre d’un ITM (Investissement Technique et Méthodologique) par Atelier Villes & paysages, Egis France et Egis Conseil, la démarche d’Eco-Réhabilitation s’adresse plutôt aux quartiers d’habitat pavillonaire vieillissants des proches banlieues des agglomérations. Elle se déroule en 3 temps ponctués de 2 moments de prise de décision collective pour la poursuite ou non de la démarche.

 

Temps 1 : Faisabilité de la démarche

Le lancement de la démarche, dans un quartier repéré comme susceptible d’y adhérer, constitue un moment décisif pour le succès de l’ensemble du processus. Il peut être préparé par des contacts pris avec des personnes relai du quartier (conseil de quartier, association de propriétaires) et doit véritablement présenter la démarche comme une opportunité pour les habitants de penser l’avenir de leur quartier, d’en maîtriser le devenir et d’en retirer des bénéfices individuels.
La première phase consiste alors en l’établissement d’un diagnostic partagé sur la base :
• d’une enquête qualitative menée auprès des habitants et concernant leurs besoins, leurs attentes, leurs projets vis-à-vis du quartier et de leur logement ;
• d’une analyse urbanistique, technique, juridique et économique du quartier permettant de repérer ses potentialités, ses enjeux mais aussi ses dysfonctionnements et ses faiblesses.
Cette double approche, menée conjointement, permet de partager un diagnostic du quartier et de mesurer, en concertation avec les habitants, l’opportunité de poursuivre ou non la démarche. En d’autres termes, à ce stade, la poursuite de la démarche est conditionnée par un accord formel des habitants et de la collectivité.

 

Temps 2 : Elaboration d’un projet partagé

Il s’agit ici de co-construire avec les habitants, dans le cadre d’un atelier d’urbanisme participatif animé par un urbaniste expérimenté, un projet pour le quartier à partir de séances thématiques : habitat, voirie et déplacements, espaces et équipements publics, paysage, eau, énergie, déchets… Dans le cadre de l’animation d’un tel atelier Egis peut apporter des références, des pistes de réflexions ou de solutions innovantes susceptibles d’être envisagées à l’échelle d’un quartier. Par ailleurs son expertise juridique, règlementaire, technique et financière lui permet d’apporter des propositions innovantes pour la mise en oeuvre d’un projet décliné en projets individuels, collectifs et publics.
A l’issue de cette phase, les élus, habitants et propriétaires disposent d’un projet d’aménagement pour le quartier et des outils pour sa mise en oeuvre, ils peuvent alors décider de s’engager ou non dans sa mise en oeuvre.

 

Temps 3 : Accompagnement des projets publics et privés

Le rôle d’Egis est ici un rôle d’assistance à maîtrise d’ouvrage publique pour les projets qui concernent la collectivité publique :
• adaptation du cadre réglementaire pour permettre et orienter la mutation du quartier (Modification du PLU, orientations d’aménagement) ;
• réalisation des projets publics (infrastructures, espaces et équipements publics).
Par ailleurs, une assistance peut également être nécessaire pour les projets collectifs (maîtrise d’oeuvre d’une éventuelle copropriété).
Enfin une mission d’architecte-urbaniste conseil (voire d’ingénieur conseil) est nécessaire pour l’élaboration des
projets individuels, la réalisation des divisions parcellaires et la restructuration du foncier, l’aide des propriétaires privés dans le montage de dossiers de réhabilitation thermique, d’autorisation à construire et de financement.

 

 

 

 

Au final, la démarche d’Eco-réhabilitation, appliquée aux quartiers d’habitat pavillonnaire qui s’y prêtent, constitue une démarche participative innovante basée sur la mobilisation des habitants au service de la mutation de leur quartier. Elle permet ainsi :
• un renouveau et une intensification des quartiers d’habitat pavillonnaire pour un développement urbain économe en foncier ;
• une amélioration des qualités techniques et d’usage des quartiers et de leurs logements ;
• une conciliation des intérêts publics et privés au service d’un projet urbain partagé et de qualité ;
• une faible mobilisation des fonds publics, grâce une mise en oeuvre essentiellement privée accompagnée par la collectivité.
Enfin, on peut en attendre un effet « viral » à l’échelle de l’agglomération dans la mesure où, réalisée au profit de la population concernée, l’opération est susceptible de générer l’intérêt du voisinage.

 

Sylvain PetitetSylvain Petitet / Directeur de la Recherche
Egis France – atelier Villes & Paysages

 

http://www.larenovation.fr/batiment-durable/eco-reabilitation-des-quartiers-dhabitat-pavillonnaire-846



http://www.larenovation.fr/patrimoine-immobilier/transformer-les-bureaux-vides-en-logement-691

Transformer les bureaux vides en logements ?

1.Pourquoi la reconversion ?

Point sur la situation actuelle
Le parc tertiaire francilien représente environ 52 millions de m² utiles, (soit plus de 23 % du  parc français, et 30 % des bureaux construits en France ces dix dernières années). Depuis près de 10 ans, le parc tertiaire en ile de France n’a cessé de se développer au détriment du logement pour lequel la pénurie n’a cessé de croitre. Sans chercher les causes à ces deux courbes, la suite du texte s’attachera à proposer une piste de solution.

Un déséquilibre entre l’offre et la demande du bureau en Ile de FranceLa demande de location comme de l’achat a chuté de près de 30% depuis le début d’année (avec 48% uniquement pour le dernier trimestre). Cette chute s’accentue avec l’augmentation des surfaces des biens. Les surfaces de plus de 5000 m² accusent la chute la plus importante. (http://www.lemonde.fr/economie/article/2013/12/01/immobilier-de-bureaux-l-heure-des-soldes_3523456_3234.html)



Les taux de vacance s’avèrent très révélateurs de ce décrochage. Tandis que Paris se maintient avec un taux à 4,9% au 3e trimestre, ces taux montent à 10% pour la couronne Sud et Nord. Ils atteignent même près de 16,5% dans la zone péri Défense.

 

Lien avec le logement, des courbes qui se croisentLe résultat de cette sous exploitation est une surface de 3,8 millions de m² vides en île de France.



 Les chiffres ci-dessus n’intègrent pas tous les chantiers en cours, que cela soit en rénovation ou en construction neuve. Pendant ce temps, de l’autre côté, le déficit en logements se creuse de près de 15 000 unités par mois, soit 150 000 unités depuis 2001.
L’exploitation des bureaux vacants pourrait conduire à la création de près de 50 000 logements (voir 75 000 pour d’autre estimations) , soit 1/6 de la pénurie actuelle. L’excès de stock en locaux professionnels équivaudrait théoriquement au déficit d’offre en logement au cours des 5 dernières années et à près de 40% du déficit d’offre depuis 2000. (source : http://www.immogconsulting.fr/images/criselogimmo.pdf)

L’évolution dans les années à venir
Les projets de construction de bureaux ne faiblissent pas. En effet, le taux de vacance ne prend pas en compte les surfaces en cours de rénovation, celle prochainement libérées par leurs locataires, ni les immeubles en chantier. « Avec 4,9 millions de mètres carrés disponibles d’ici un an, en valeur absolue, l’Ile-de-France a autant de surcapacités qu’en 1992, à la veille de la dernière grande crise du secteur, note M. Béchade. Mais, entre-temps, le parc de bureaux a doublé. » (http://www.lemonde.fr/economie/article/2013/12/01/immobilier-de-bureaux-l-heure-des-soldes_3523456_3234.html)

« Et une dizaine de millions de mètres carrés sont encore annoncés au cours de la prochaine décennie ! » souligne l’économiste. Jean-Michel Ciuch. (http://www.lesechos.fr/entreprises-secteurs/service-distribution/actu/0203150423907-en-ile-de-france-les-bureaux-ecrasent-les-logements-632691.php)
 

2. Pourquoi maintenant ?

L’idée de transformer du bureau en logement n’est pas neuve. Déjà au milieu des années 90 des propriétaires vendaient des immeubles âgés de 25 ans,vides et obsolètes. La loi habitat du 21 juillet 1994, qui introduisait l’idée d’un changement d’usage temporaire traduit  la volonté politique de cette époque. Pourquoi la situation serait-elle différente maintenant ? Les quelques points suivants avancent un début d’explication.

Le vieillissement précoce du parc immobilierLes dernières lois liées à l’environnement ou à l’accessibilité ont fortement contraintes les constructions. Des immeubles récents se retrouvent désormais dans une situation de non-conformité très complexe à inverser. Les entreprises préfèrent abandonner ces biens, trop couteux à réaménager, pour des constructions venant de sortir de terre et aux normes actuelles.

Des nouvelles envies des collaborateurs à satisfaireLa volonté des entreprises de regrouper leurs collaborateurs dans des immeubles confortables et desservis en transports en commun sont devenues des priorités afin d’attirer de meilleures talents. Les entreprises n’hésitent pas à afficher leurs nouveaux locaux flambants neufs, localisés à proximité d’une station de métro lors des phases de recrutement. Ils délaissent donc les espaces éloignés et mal desservis pour de nouvelles zones d’activités plus dynamiques.

La rentabilité
En terme locatif, la rentabilité du tertiaire reste supérieure au logement ;
En moyenne :

• 290 €/m²/an pour le logement
• 435 €/m²/an pour les bureaux de seconde main

Dans le Croissant Ouest :

• 215 €/m²/an pour le logement
• 280 €/m²/an pour les bureaux

( Note de conjoncture de Colliers UFG PM du 2è trimestre 2011)
Ces éléments locatifs sont à moduler, les prix de location des bureaux étant de plus en plus associé à des avantages non quantifiables comme des mois de loyer offerts, un entretien des équipements gratuit ou des baisses de charges. Cependant, à l’achat, le prix du logement  à Paris a rejoint voir même dépasse  les prix du tertiaire. A 8400 euros/m², une résidence devient un bien de luxe alors qu’il n’est pas rare de voir des espaces tertiaires se vendre à moins de 6000 euros/m² dans Paris.

Changement de manière de travaillerCoworking, espaces paysagers, télétravail, postes mobiles, ces nouvelles formes de travail nomades ont rendu le parc tertiaire obsolète et non adapté aux utilisations actuelles. Le développement de nouvelles technologies privilégiant la flexibilité d’usage est très complexe à mettre en place dans le parc de la précédente génération. Les entreprises délaissent donc ces espaces qui ne sont plus des outils adaptées à leurs nouveaux modes de fonctionnement.

L’impact environnementalL’empreinte carbone dans une construction est principalement lié à la masse de béton présente. Alors qu’une construction neuve tertiaire en béton représentera 128 kg équivalent carbone/m², la rénovation (même lourde)  consommera entre 5 et 10 kg/m² (Sources: ADEME). La rénovation, restructuration ou autre adaptation, est une valeur contemporaine lié à une éducation de préservation de ressources. La valorisation patrimoniale s’ancre dans un principe de cercle vertueux de vie des bâtiments.

La volonté politique

• «Il existe aujourd’hui environ en Île-de-France 3,5 millions de mètres carrés et, probablement, sur le territoire français 5 millions de m2 de bureaux vacants dont une grande partie d’entre eux ne pourront pas être remis en location, en revanche, une grande partie d’entre eux pourront être transformés en logement» Cécilé Duflot
• « Il faut aller vers la reconversion de 200.000m² de bureaux » Anne Hidalgo

Conscient du malaise créé par la situation du logement en Ile du France, les responsables politiques se sont saisis du sujet. Le projet de loi «urbanisme et logement » est en cours de validation et devrait faciliter les démarches.
 

3. Comment reconvertir

 Faciliter la gestion
Les immeubles de bureaux sont souvent multi-locataires. Ceci implique des types de baux différents avec des échéances variables. La libération complète des immeubles, facteur parfois obligatoire de rénovation, peut s’avérer complexe. Des solutions transitoires et des facilitations à la mobilité devront être trouvées au cas par cas.

Imposer une volonté politique
Les documents d’urbanisme doivent laisser le changement d’affectation possible. Les PLU ou POS devront faire l’objet de révision afin d’éviter de restreindre les usages de certaines parcelles sur leur commune. La transformation des bureaux en logements peut être complexe lorsque le COS autorisé est inférieur à celui affecté pour les bureaux ou l’immeuble existant. Pour favoriser les opérations à l’échelle régionale, un COS de fait et/ou volumétrique – voire un bonus de COS pour les opérations de transformation de bureaux en logements – pourrait être instauré.
L’obligation de mettre à disposition un certain nombre de places de stationnement par logement devront être assoupli dans le cas de reconversion. La construction en infrastructure d’un stationnement enterré étant rendu impossible par le bâtiment existant en superstructure.

créer de la rentabilité
La rentabilité financière d’une opération de reconversion prendra en compte les couts suivant :

• cout d’achat du bâtiment
• cout des travaux
• impact des 25 % des logements locatifs sociaux

Un bâtiment vide depuis plus de 4 ans est déprécié sur son marché. La rentabilité des travaux, à l’aide de diagnostics techniques spécifiques, et d’une proposition sur mesures, pourra être améliorée.

S’assurer de la faisabilité technique
Plus rien n’est impossible techniquement. L’astuce est maintenant de trouver la fenêtre parfaite entre cout des travaux (voir point précédent), et qualité de l’objet obtenu. De nombreuses solutions de rénovation commencent à faire leurs preuves et deviennent de plus en plus accessibles.
Chaque typologie de bâtiment possède une forme propre afin d’être le plus efficient dans son utilisation. Pour les bureaux, la forme courante est celle-ci :

Ou celle là

Cette typologie permet de dégager de vastes plateaux paysagers, flexibles dans l’usage.
Pour les logements, la typologie est très différente : Les cellules sont plus petites, desservie par des circulations d’étage optimisées. Ces deux typologies montrent clairement les premières adaptations qu’un bureau devra s’affranchir afin de pouvoir devenir une cellule habitable.



Le principe ci-après montre les grandes actions qui vont permettre de passer d’un espace tertiaire à un espace résidentiel :



4. Créer de la valeur

Cette réflexion met en lumière les challenges auxquels vont faire face ces processus de reconversion. Les premières réponses apportées ci-dessus permettent de définir les actions directrices à avoir en tête pour une reconversion fonctionnelle à minima, mais on voit vite que ces remarques exclusivement techniques ne suffisent pas à la création d’espaces de qualité. Notamment, la valorisation des qualités techniques et architecturales de l’existant, qui doivent guider la penser du concepteur en matière de rénovation.
Essayer de reproduire au travers de cette rénovation, les critères habituels de la production de logements standardisés mènent à des faiblesses criantes. Les logements produits ne sont pas satisfaisants et n’amènent en tout cas pas un « plus », à une démarche qui se doit d’être valorisante. Elle pourrait permettre au contraire de concevoir des logements différents, qui répondent à un segment de la demande qui n’est pas satisfaite aujourd’hui.
Si pendant longtemps le logement s’est accroché à une grande stabilité de son modèle, en lien avec la vision traditionnelle de la famille, sa conception tend aujourd’hui à adopter un caractère plus versatile, plus souple, jusqu’alors attribué plutôt aux espaces de bureaux. Ce type d’opération apparait donc comme une opportunité pour re-questionner les modes d’habiter d’aujourd’hui afin que les logements, produits de cette transformation, proposent une offre innovante et créatrice de valeur d’usage. De nouveaux modèles sont probablement à inventer, laissant la part belle aux concepteurs.

 

 http://www.larenovation.fr/patrimoine-immobilier/transformer-les-bureaux-vides-en-logement-691

Les friches, cœur du renouveau urbain. Les communautés urbaines face aux friches : état des lieux et cadre pour agir.

La « friche urbaine » est une notion doublement complexe. Elle est à la fois un lieu et une dynamique. Appréhender cette thématique peut donc se faire sous un angle plus ou moins statique, suivant que l’on définisse le terme comme une surface antérieurement utilisée et aujourd’hui dépourvue d’activité officielle et reconnue, ou que l’on envisage les mécanismes générateurs de friches dans une optique de suivi de l’évolution des sites et d’anticipation de leur réutilisation.

Dans les deux cas, la notion est d’autant plus complexe qu’elle recouvre une grande diversité de situations : sites industriels, militaires, portuaires, ferroviaires, postaux, hospitaliers, commerciaux, d’habitation, etc. L’état du sol, l’intention du propriétaire vis-à-vis de son terrain, la présence d’un bâti complexe ou valorisable, l’occupation partielle, etc. complexifient encore le tableau.

 

Enfin, si la problématique des friches n’est pas nouvelle, elle semble revenir aujourd’hui sur le devant de la scène. Sans doute portée par un effet de mode, elle s’inscrit dans la logique de l’urbanisme dit « durable ». Mais c’est sans doute le contexte récent de restructuration du patrimoine par les propriétaires publics et privés qui ravive la perspective de bouleversements au coeur des villes, avec des visages et des enjeux nouveaux.

"La question des friches n’est pas nouvelle, loin s’en faut ; en revanche peu d’études ou de synthèses sont disponibles. On trouve essentiellement des monographies, des formes d’histoires industrielles locales. Et ça et là des initiatives se prennent, des démarches s’engagent avec plus ou moins de succès, des montages s’élaborent…

Les communautés urbaines se retrouvent concernées directement par l’enjeu de la transformation des friches. C’est aussi un sujet de par son importance locale qui implique directement les financeurs des projets urbains. Et c’est enfin un sujet d’étude par excellence, en phase avec l’air du temps, avec le développement durable qui trouve là de vrais champs d’application particulièrement concrets.

C’est pourquoi cette étude a été décidée puis menée par 4 partenaires : l’ACUF en tant que maître d’ouvrage, le groupe Caisse d’Epargne qui en assure la publication, le Master stratégies urbaines et territoriales et le cabinet Siteum pour la réalisation proprement dite.

L‘idée qui a prévalu dans le déroulement de l’étude a été de privilégier les échanges avec les 16 communautés urbaines. Leurs services, essentiellement ceux en charge de l’urbanisme et/ou de l’aménagement, ont ainsi été rencontrés pour partager des points de vue et apporter des témoignages.

L’objectif a été ensuite de parvenir à un état des lieux, à des synthèses puis à des propositions pour progresser, la difficulté du présent travail étant d’éviter deux écueils classiques dans ce type de démarche : la recherche trop documentaire, livresque et peu « parlante » pour des acteurs de terrain, et les listes d’anecdotes locales, trop spécifiques et parcellaires.

Nous avons souhaité également donner la parole à des acteurs impliqués dans des opérations de reconversion de manière, aussi, à bien appréhender les différentes positions et attentes des uns et des autres.

Enfin, cet ouvrage n’est pas une fin en soi ; toutes les dimensions n’ont sans doute pas été explorées suffisamment, et surtout les perspectives et suggestions présentées ici méritent d’être détaillées, testées et, le cas échéant, modifiées pour être mises en oeuvre.

Il ressort en tout état de cause de tous les contacts que nous avons pu établir, et nous remercions les personnes rencontrées, que les friches urbaines ne sont plus des sujets tabous et peu porteurs, mais bien des lieux de rencontres et de projets, au service d’un renouveau urbain ambitieux, durable et responsable."

• Les friches, cœur du renouveau urbain. Les communautés urbaines face aux friches : état des lieux et cadre pour agir. (PDF 211 pages)