Interdire l’achat de biens immobiliers de location aux marchands de sommeil condamnés : instauration d’une nouvelle peine complémentaire
Il existe en France environ 420 000 logements occupés considérés comme indignes. La lutte contre l’habitat indigne est en matière de politique du logement une priorité d’action de la puissance publique, qui a, à sa disposition, des outils incitatifs et coercitifs.
Ainsi, des logements qualifiés d’indignes peuvent être frappés d’arrêtés de polices spéciales de la responsabilité du maire ou du préfet. Ces arrêtés visent à imposer la réalisation de travaux et, autant que nécessaire, le relogement ou l’hébergement temporaire des occupants dans un délai déterminé. Dans l’éventualité où le propriétaire ne réalise pas les mesures prescrites dans le délai imparti, le maire ou le préfet est en droit de les réaliser d’office, aux frais du propriétaire. Ce volet coercitif se prolonge dans un panel de sanctions pénales visant plus particulièrement les marchands de sommeil.
Ces marchands de sommeil agissent bien souvent dans des copropriétés, contribuant ainsi à la dégradation de ces dernières. Ces derniers précipitent en effet les copropriétés dans le cercle vicieux de la dégradation en ne s’acquittant pas de leurs charges. Ces marchands de sommeil sont également actifs hors copropriétés en achetant des maisons individuelles qui peuvent aussi, comme les logements en copropriétés, être louées dans des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine : par exemple, insalubrité, sur-occupation organisée par le bailleur, division abusive de pavillons, etc.
Afin d’endiguer l’activité des marchands de sommeil, notamment dans les copropriétés, l’article 77 de la loi Alur crée une nouvelle sanction pénale : la peine complémentaire d’interdiction d’achat d’un bien immobilier à l’encontre des « marchands de sommeil » condamnés.
En amont et indépendamment d’éventuelles sanctions pénales et lorsque les travaux prescrits sur des logements indignes n’ont pas été exécutés dans les délais fixés, l’astreinte créée par l’article 79 de la loi Alur permet d’augmenter la pression sur les propriétaires indélicats.
L’entrée en vigueur de l’astreinte est conditionnée à la publication d’un texte réglementaire qui déterminera les conditions de la progressivité et de la modulation de l’astreinte. Ces conditions devront tenir compte de « l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution ».
Cette possibilité d’assortir un arrêté d’une astreinte n’exonère pas la puissance publique de toute action en substitution du propriétaire défaillant pour mettre fin à un risque.
Ces marchands de sommeil agissent bien souvent dans des copropriétés, contribuant ainsi à la dégradation de ces dernières. Ces derniers précipitent en effet les copropriétés dans le cercle vicieux de la dégradation en ne s’acquittant pas de leurs charges. Ces marchands de sommeil sont également actifs hors copropriétés en achetant des maisons individuelles qui peuvent aussi, comme les logements en copropriétés, être louées dans des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine : par exemple, insalubrité, sur-occupation organisée par le bailleur, division abusive de pavillons, etc.
Afin d’endiguer l’activité des marchands de sommeil, notamment dans les copropriétés, l’article 77 de la loi Alur crée une nouvelle sanction pénale : la peine complémentaire d’interdiction d’achat d’un bien immobilier à l’encontre des « marchands de sommeil » condamnés.
Pour plus de détails, consulter la fiche technique sur l’interdiction de l’achat de biens immobiliers de location aux marchands de sommeil condamnés
Renforcer les outils de la lutte contre l’habitat indigne : l’astreinte administrative
Le stock d’arrêtés non suivis d’effet ne cesse d’augmenter, ce que démontrent les enquêtes annuelles « habitat indigne » menées conjointement par les ministères chargés du Logement, de la Santé et la Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement (DIHAL). En 2012, le stock des arrêtés de signature préfet, échus et non suivis d’effet était de 9 162 , il était de 8 614 en 2011 et 7 480 en 2010.
En amont et indépendamment d’éventuelles sanctions pénales et lorsque les travaux prescrits sur des logements indignes n’ont pas été exécutés dans les délais fixés, l’astreinte créée par l’article 79 de la loi Alur permet d’augmenter la pression sur les propriétaires indélicats.
L’entrée en vigueur de l’astreinte est conditionnée à la publication d’un texte réglementaire qui déterminera les conditions de la progressivité et de la modulation de l’astreinte. Ces conditions devront tenir compte de « l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution ».
Cette possibilité d’assortir un arrêté d’une astreinte n’exonère pas la puissance publique de toute action en substitution du propriétaire défaillant pour mettre fin à un risque.
Pour plus de détails, consulter la fiche technique sur l’astreinte administrative
Lutte contre l’habitat indigne : permettre l’émergence d’un acteur unique
En matière de lutte contre l’habitat indigne, le pouvoir de décision relève, selon la nature des mesures envisagées, du préfet (insalubrité et saturnisme, etc), du maire agissant au nom de l’État (police des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation) ou du maire agissant au nom de la commune (péril, etc). La dissociation du pouvoir de police (du ressort exclusif du maire) et de certaines compétences en matière de logement (prises en charge par une intercommunalité) vient parfois compliquer davantage encore la définition et la mise en œuvre d’une politique locale efficace de lutte contre l’habitat indigne (repérage, mesures incitatives, actions coercitives).
La mise en œuvre d’office des mesures prescrites en cas de non respect (travaux et, le cas échéant, hébergement ou relogement) peut, à l’intérieur d’une même police, incomber à un acteur différent de celui qui a le pouvoir d’édicter les mesures. La police la plus utilisée, celle de l’insalubrité, (1331-26 du code de la santé publique (CSP)) illustre bien cette complexité : si le maire est chargé d’exécuter les travaux d’office (IV du L. 1331-29 du CSP), le préfet assure l’hébergement temporaire des personnes et peut se substituer au maire pour les travaux d’office.
Cette complexité juridique et technique est un handicap fort pour la mise en œuvre de la lutte contre l’habitat indigne, tant pour la prise des arrêtés de la compétence du maire, que pour la mise en œuvre des mesures d’office prescrites par ses propres arrêtés ou par les arrêtés préfectoraux pour lesquels les textes prévoient que les travaux d’office sont réalisés par le maire . Les services techniques (Direction Départementale des Territoires (DDT), Direction Départementale de la Cohésion Sociale (DDCS), préfecture, délégations territoriales des Agences Régionales de la Santé (ARS) et services communaux d’hygiène et de santé (SCHS)) font ainsi état dans le cadre de l’enquête habitat indigne de difficultés récurrentes rencontrées dans le traitement de l’habitat indigne, liées notamment à la multiplicité des acteurs et leur difficile coordination.
Cette complexité juridique et technique est un handicap fort pour la mise en œuvre de la lutte contre l’habitat indigne, tant pour la prise des arrêtés de la compétence du maire, que pour la mise en œuvre des mesures d’office prescrites par ses propres arrêtés ou par les arrêtés préfectoraux pour lesquels les textes prévoient que les travaux d’office sont réalisés par le maire . Les services techniques (Direction Départementale des Territoires (DDT), Direction Départementale de la Cohésion Sociale (DDCS), préfecture, délégations territoriales des Agences Régionales de la Santé (ARS) et services communaux d’hygiène et de santé (SCHS)) font ainsi état dans le cadre de l’enquête habitat indigne de difficultés récurrentes rencontrées dans le traitement de l’habitat indigne, liées notamment à la multiplicité des acteurs et leur difficile coordination.
Pour plus de détails, consulter la fiche technique :
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