Habitat indigne

Habitat indigne

L’habitat a des vocations multiples dans la mesure où il vise à protéger les occupants, leur fournir une adresse physique, assurer leur intimité, permettre leur développement personnel et social, et contribuer à leur hygiène et à leur santé. Il peut toutefois arriver qu’un logement ne remplisse plus ces fonctions, notamment en termes de sécurité et de santé des occupants, et ce pour diverses raisons : dégradation du bâti et des équipements, absence d’entretien, mauvaises utilisations des lieux, aménagement non adaptés, ou mauvaise conception….

 

On appelle habitat indigne, «les locaux et installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé».

L’habitat indigne regroupe ainsi plusieurs notions qui correspondent aux différents désordres qui peuvent s’observer dans un logement, et comprend ainsi les logements indécents, les logements menaçant ruine, les logements dégradés, les hôtels meublés dangereux, les logements insalubres ainsi que les logements présentant un risque d’exposition au plomb.

Des logements indécents

Un logement est dit indécent s’il laisse apparaître des risques pour la sécurité physique ou la santé des occupants ou s’il n’est pas doté des éléments essentiels à son utilisation à des fins d’habitation.

Un propriétaire est en effet tenu conformément au Code Civil de délivrer à son locataire, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 précise à ce titre les critères relatifs à la décence des logements, et indique qu’un logement doit contenir notamment :

• Une installation permettant un chauffage normal ;
• Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants ;
• Des installations d'évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
• Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
• Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas ;
• Un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagée de manière à garantir l'intimité personnelle ;
• Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

 

Que faire dans le cas d'un logement indécent ?

 

L'état de votre logement est dégradé

Avant toute démarche, le propriétaire doit être informé de manière précise de la situation. Un règlement amiable de ces situations est toujours à privilégier.

Vérifications préalables

Avant d’engager toute action, il est important de s’assurer d’avoir réuni toutes les informations qui pourraient aider à comprendre la situation, ainsi que de vérifier certains points :

• L’assurance du logement est obligatoire et permet, après expertise, la prise en charge de certains sinistres.
• Le bail de location représente l’engagement entre le locataire et le propriétaire. Ce document essentiel doit mentionner la surface et le nombre d’occupant(s) du logement.
• Dans un logement loué, certains travaux restent à la charge du locataire, il s’agit des réparations locatives qui concernent l’entretien courant et menues réparations dont la liste exhaustive est définie dans le décret définissant les réparations locatives.
• Certains légers désordres peuvent être maîtrisés ou atténués par des mesures simples. Voir les Conseils Pratiques.

Que signaler et auprès de qui ?

Si vous avez un problème dans votre logement qui ne concerne pas les réparations locatives, celles-ci étant à la charge de l’occupant, il est essentiel de contacter votre propriétaire pour l’informer de cette situation et chercher ensemble une résolution à ce problème. Le médiateur de la république de votre département peut vous y aider. Il est aussi possible de contacter votre assureur qui peut prendre en charge certains sinistres, selon votre contrat, ou vous apporter une assistance juridique.

Lorsque le désordre concerne le péril, la sécurité des hôtels meublés, l’autorité compétente est le maire. Ce sont donc les services de la mairie qui pourront intervenir et participer à la suppression du désordre.

 

Lorsque le désordre concerne des problèmes d’hygiène ou de salubrité de votre logement (liens vers non respect des règles d’hygiène et insalubrité), l’autorité compétente est le Maire ou le Préfet si le risque pour la santé des occupants est imminent ou important. Les premiers intervenants seront généralement les services de la mairie qui pourront saisir la Délégation Territoriale de l’ARS le cas échéant.

Certaines communes sont dotées d’un Service Communal d’Hygiène et de Santé, qui interviendra sur les problèmes d’hygiène et de salubrité même lorsque l’autorité compétente est le Préfet.

Pour la ville de Paris, vous pouvez utiliser la fiche de signalement d’insalubrité.

Lorsque le désordre relève de l’indécence ou des rapports locatifs, vous pouvez aussi saisir la Commission Départementale de Conciliation. La commission peut être saisie par le bailleur ou le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Enfin, pour toutes les situations vous pouvez obtenir une aide juridique gratuite, notamment sur les rapports locataire-bailleur, auprès de votre Agence Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL).

Les immeubles en situation de péril ou menaçant ruine

Les immeubles en situation de péril ou menaçant ruine sont par définition des immeubles qui n’offrent pas les garanties minimum de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique et qui pourraient par leur effondrement compromettre la sécurité des occupants ou des riverains. 

 

 

Les logements dégradés

 

Les règles d’hygiène à respecter au sein des logements sont fixées dans chaque département par le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) au travers des dispositions de son titre II relatif aux locaux d’habitation.

Ce titre II du RSD définit les règles minimales d’occupation, d’utilisation et d’entretien des habitations, de leurs équipements et de leurs dépendances, c’est-à-dire les règles minimales sanitaires, comprenant notamment :

• l’absence d’humidité,
• la ventilation des locaux,
• l’éclairage naturel,
• les ouvrages d’assainissement,
• l’alimentation en eau potable,
• les conduits de fumée,
• les hauteurs sous-plafonds,
• les surfaces minimales des pièces, la distribution des locaux.

On appelle donc logements dégradés tout logement non-conforme aux dispositions du titre II du RSD.

 

Les hôtels meublés dangereux

 

Le parc des hôtels meublés ne correspond pas à celui des hôtels de tourisme qui accueille effectivement des touristes ou des actifs de passage. Il s’agit des anciens hôtels du début du 20ème siècle, loués à la journée ou au mois. Ces hôtels sont un parc traditionnel d’accueil des nouveaux arrivants dans la région, et ont représenté, jusqu’au début des années 1950, une forme d’hébergement relativement commune des ouvriers.

Les hôtels meublés peuvent donc posséder tout type de caractéristique de l’habitat indigne, au même titre que les logements « classiques ». Leur statut particulier ne limite aucunement la présence de danger, ni les capacités d’actions des acteurs institutionnels.

 

Les logements insalubres

 

Tout immeuble, vacant ou occupé, est insalubre lorsqu'un ou plusieurs éléments altère(nt), aggrave(nt) ou constitue(nt) un risque pour la santé physique, mentale et sociale des occupants ou de leurs voisins.

Il s’agit notamment de :

• sa configuration (habitabilité médiocre) ;
• son état (absence ou insuffisance d’entretien) ;
• sa nature (locaux destinés à d’autres usages tels que les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouvertures sur l’extérieur …) ;
• ses équipements (déficients ou absents) ;
• ses conditions d’occupation (mauvais usage ou suroccupation).

L’insalubrité peut ainsi concerner tous les locaux ou immeubles utilisés à des fins d'habitation ou d'hébergement.

 

Les logements présentant un risque d'exposition au plomb

 

Au sein des immeubles construits avant 1949 (60 % des logements sur Paris, 30 % sur l’ensemble de l’Ile-de-France), les revêtements sont susceptibles de contenir des peintures au plomb. Ces dernières contiennent de la céruse (sel de plomb) et peuvent avec le temps s’écailler. Les enfants fréquentant ces logements peuvent, en portant leurs mains à la bouche, ingérer ces écailles et s’intoxiquer de cette manière. Ces peintures peuvent également se désagréger sous forme de poussières nocives par inhalation.

Il existe d'autres sources d’intoxications : elles peuvent provenir de plats en céramique, de khôl ou autres produits cosmétiques en poudre, de médicaments traditionnels et plus rarement des canalisations d’eau en plomb ou de pollutions industrielles (très rares en Ile-de-France).

 

 

Principaux risques sanitaires

La qualité de l’habitat constitue un déterminant important de la santé des occupants.

Vivre dans un logement ne garantissant pas les critères minimum d’habitabilité peut en effet comporter de nombreux risques pour la santé des occupants.

 

 

Contexte régional

Du fait d’une urbanisation dense et ancienne, l’Ile-de-France est une région très concernée par les problèmes d’habitat indigne. Les pressions qui s’exercent sur le marché immobilier poussent par ailleurs de plus en plus de ménages à trouver refuge dans un sous-marché de logements très souvent de mauvaise qualité.

Lutter contre l’habitat indigne* : un devoir de solidarité nationale déclinée au niveau régional

 

Actuellement, en Ile-de-France comme dans toute la France, des situations de logements indignes persistent alors qu’un ensemble de moyens (coercitifs, incitatifs et d’urbanisme) ont été mis en place pour inciter ou obliger les propriétaires à assurer la salubrité ou la sécurité de leurs logements.

C’est pourquoi le Premier ministre, dans sa circulaire du 22 février 2008, a souhaité renforcer la lutte contre l’habitat indigne, qui doit constituer une priorité absolue de l’action de l’Etat.

Cette volonté converge avec celle exprimée par de nombreuses collectivités locales franciliennes. Elle s’inscrit notamment dans le deuxième plan régional de santé-environnement de l’Île-de-France dans son action visant à réduire les inégalités environnementales.

La situation en Ile-de-France

D’après les dernières données régionales, l’Ile-de-France comporterait près de 174 600 logements privés potentiellement indignes*, soit 4,7 % du parc privé francilien. Composé d’une part significative de logements anciens dégradés, notamment dans les lieux les plus urbanisés, l’Ile-de-France est également touchée par le saturnisme infantile. En 2007, 213 nouveaux cas de saturnisme infantile ont été signalés dans la région, ce qui représente deux tiers des nouveaux cas de saturnisme infantile en France.

A Paris, près de 7,2 % des logements privés sont estimés comme potentiellement indignes*, ce qui représente plus de 66 000 logements. L'habitat indigne y est une problématique essentiellement locative, en grande partie liée au statut de copropriété ou associée à la présence de plomb dans de très nombreux logements. Ce sont 65 nouveaux cas de saturnisme infantile qui ont été signalés à Paris en 2007.

Dans les départements de la Petite Couronne, le parc privé potentiellement indigne* a été estimé en 2007 à 4,6 % des résidences principales privées dans le Val de Marne, 3,8% dans les Hauts-de-Seine et 9,1 % en Seine-Sain-Denis. Dans ces départements, l'habitat indigne* revêt des formes multiples de dégradation liées aux immeubles anciens qui se détériorent progressivement depuis 50 ans, aux copropriétés plus récentes en difficulté, aux situations d’habitat précaire ou encore aux locaux impropres à l'habitation (caves, greniers, combles...).

Les départements de la petite couronne sont aussi concernés par la présence de plomb de l’habitat. En 2007, 133 cas de saturnisme infantile ont été signalés dans ces départements.

 

Dans les départements de la Grande Couronne, le parc privé potentiellement indigne* est estimé en 2007 à 2,6 % des résidences principales privées dans la Seine-et-Marne, 1,7 % dans les Yvelines, 1,5 % dans l’Essonne et 4,4 % dans le Val d’Oise.

L'habitat indigne y est plus souvent une problématique liée à un habitat rural aux conditions de confort obsolètes et souvent occupé par des propriétaires occupants.

Il existe dans ces départements des situations particulières d’habitat indigne* telles que l'utilisation des annexes de résidences de standing (combles, locaux annexes, buanderies...), louées en tant que logements. On retrouve aussi des places de campings et des cabanes occupées à l'année et de nombreuses formes d'habitat précaire présentes dans les territoires moins denses.

Ces départements restent moins touchés par les situations d’intoxication par le plomb que les départements de Petite Couronne, dans la mesure où 15 cas de saturnisme infantile y ont été enregistrés pour l’année 2007.

* Source : données ANAH  (Agence Nationale de l’Habitat) de 2007

 

 

 

 

Conseils pratiques et information

Quel que soit l’état de votre logement, il existe des mesures simples permettant de limiter la dégradation de votre habitat ou de conserver un habitat sain.

 

 

Penser aux entretiens courants et menues réparations

Certains entretiens relèvent des locataires. Ils peuvent aider à garder une bonne hygiène dans votre logement.

• La réparation des vitrages usagés ou abimés (carreaux cassés, mastic arraché) permet d’éviter qu’ils perdent leur étanchéité.
• Le dégorgement des descentes d’eau ou gouttières permet d’éviter les débordements des infiltrations d’eau.
• Le bon entretien des appareils de chauffage à gaz ou des cheminées (contrôle annuel, ramonage) permet d’éviter le retour de fumées et de monoxyde de carbone dans votre logement. Le contrôle annuel et le ramonage annuel ou biannuel selon les cas est obligatoire.

 

 

Aérer au moins dix minutes par jour

Aérer ! L’aération est un moyen efficace et primordial de prévention.

Renouveler régulièrement l’air de votre logement. Il est ainsi conseillé d’ouvrir les fenêtres au minimum 10 minutes par jour et d’augmenter cette durée après des activités de ménage ou de bricolage. Cette opération permet d’évacuer les substances nocives en suspension mais aussi de réduire l’humidité de votre logement et de le rendre ainsi plus sain. La cuisine et la salle de bain, soumises à l’humidité, sont des pièces particulièrement sensibles.

Important ! Avant l’ouverture des fenêtres, pensez à :

• ne pas laisser d’enfants en bas âge seuls dans la pièce si les fenêtres ne sont pas équipées d’un système de sécurité limitant leurs ouvertures (entrebâilleurs, etc.)
• baisser le thermostat de vos appareils de chauffage de manière à faire des économies d’énergie.

 

 

Ne pas boucher les conduits d’aération

 

La circulation d’air à l’intérieur du logement que ce soit par des grilles d’aération ou par une Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) ne doit jamais être gênée par l’obstruction des ouvertures.

La VMC, ventilation mécanique contrôlée permet une bonne circulation de l’air dans un logement depuis les entrées d’air des pièces principales jusqu’à l’extraction dans les pièces humides. Du fait de son importance dans l’aération d’un logement, il est préférable qu’elle soit posée par un professionnel et qu’elle soit régulièrement entretenue (nettoyage de la grille et du filtre).

 

Penser aux gestes simples pour prévenir la pollution

 

• Préférer fumer à l'extérieur de l'habitation.
• Limiter l’utilisation des produits ménagers et de bricolage qui vous semblent indispensables et réduisez les quantités utilisées.
• Préférer des produits naturels : bicarbonate de soude, vinaigre, savon noir, etc. L’utilisation d’encens, de désodorisants ou de bougies parfumées doit se faire de manière occasionnelle.
• Stocker avec soin vos produits ménagers et suivre les conseils d’utilisation.
• Nettoyer régulièrement le linge de lit. En cas d’allergie aux acariens, des housses efficaces existent pour les matelas et oreillers.
• Utiliser une serpillière humide plutôt qu’un balai pour ne pas soulever de poussières.
• Laver les surfaces touchées par des moisissures à l’eau de Javel, dès leur apparition.
• Passer l’aspirateur plus souvent si vous avez des animaux.
• Fermer et sortir régulièrement vos poubelles pour ne pas attirer les nuisibles

 

Si vous habitez un immeuble construit avant 1949

 

Les logements construits avant 1949 qui représentent 60 % des logements sur Paris et 30 % des logements sur l’ensemble de l’Ile-de-France, peuvent comporter des revêtements susceptibles de contenir des peintures au plomb. Il est donc conseillé de suivre certaines précautions dans l’entretien de votre logement :

• Recouvrer les zones où les peintures s’écaillent pour empêcher l’accès aux enfants.
• Aérer et nettoyer de préférence avec une serpillière humide votre logement, notamment lors de travaux sur des peintures.
• Préférer des entreprises qui utiliseront les méthodes adaptées pour protéger les occupants et les ouvriers lors des travaux pour supprimer l’exposition au plomb.
• Nettoyer les mains des enfants avant les repas et préférer les jeux en extérieur. Les parties communes peuvent aussi être endommagées et présenter un risque.
• Limiter l’utilisation du khôl, des plats en céramique chinoise ou des plats à tajines à usage décoratif. Ne pas hésiter à signaler leurs utilisations à votre médecin.

 

 http://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/qu-est-ce-que-l-habitat-indigne-r610.html