Eco-réabilitation des quartiers d’habitat pavillonnaire
Les villes s’engagent aujourd’hui dans des politiques volontaristes de réduction de leur consommation de ressources naturelles (énergie, eau, espace…). La construction d’éco-quartiers, dans laquelle Egis est très présent, constitue une manifestation tangible de cette volonté et produit un effet d’entrainement notable sur la construction neuve. Mais si construire durable est indispensable, ce n’est pas suffisant. L’essentiel de la ville de 2030 est sous nos yeux et il est donc nécessaire de porter nos efforts sur la transformation de la ville existante pour la rendre plus durable. Dans cette perspective, les quartiers d’habitat pavillonnaire, les zones d’activités économiques ou les zones commerciales de nos villes constituent des espaces stratégiques dont il s’agit aujourd’hui d’engager la mutation. C’est ce que propose la démarche d’Eco-Réhabilitation, imaginée conjointement par Atelier Villes & Paysages, Egis France et Egis Conseil, qui commence à être mise en oeuvre.
1.Faire la ville durable avec l’existant
Vingt-cinq ans après le célèbre Rapport Bruntland et vingt ans après la Déclaration de Rio sur l’Environnement et le Développement, le développement durable est devenu une préoccupation majeure des politiques publiques même si des débats demeurent sur son contenu et ses modalités de mise en oeuvre. Les Villes comme les Etats ont pris des engagements, développé des politiques publiques ; les premières apparaissant finalement comme les plus à même de constituer l’échelon pertinent pour obtenir des résultats véritablement tangibles. La Charte d’Aalborg (1994) ou, plus récemment, celle de Leipzig (2007) insistent ainsi sur le rôle et l’engagement des villes pour le développement durable.
En France, les Agenda 21 ou les documents de planification spatiale (SCOT, PLU) constituent des outils au service d’un développement urbain plus durable, cherchant à préserver et gérer de façon plus économe les ressources naturelles (énergie, eau, air, espace…), à promouvoir les énergies renouvelables, à ralentir le réchauffement climatique et à se préserver de ses effets, à favoriser une plus grande justice et mixité sociales et à mieux impliquer les populations dans la gestion urbaine. En particulier, la question de l’énergie (et son corollaire, la diminution de l’émission de gaz à effet de serre) comme celle de la consommation d’espace constituent des préoccupations majeures pour les collectivités locales. Le développement des transports collectifs (Métro, TER, tramway, BHNS) et des modes doux, la réduction de la place de l’automobile en ville, la promotion de la densité urbaine et le développement d’éco-quartiers, sont les réponses les plus souvent avancées.
Ainsi, les nombreux projets d’éco-quartiers développés par des collectivités de tailles diverses, qu’il s’agisse d’opérations d’extension urbaine ou de renouvellement urbain, manifestent cette volonté d’aller vers des villes plus durables et de le faire savoir. Au delà de la simple image, ils permettent souvent d’expérimenter des solutions innovantes et peuvent constituer des références qui tirent vers le haut la production urbaine actuelle. Néanmoins, pour intéressants et emblématiques qu’ils puissent être, ces projets ne peuvent à eux seuls faire de nos villes des villes durables. Depuis plus de 10 ans, la construction neuve de logements ne représente annuellement qu’environ 1% du parc existant. Il est donc nécessaire d’intervenir sur la ville existante, sur les quartiers et bâtiments déjà construits.
Les quartiers d’habitat collectif (souvent sociaux) construits après-guerre et jusque dans les années 70 sont depuis de longues années l’objet de politiques d’amélioration aussi bien d’un point de vue technique qu’urbain dans le cadre de la politique de la ville et des financements de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). Les quartiers historiques ont eu leurs politiques de réhabilitation et leurs OPHA (Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat). Les friches industrielles centrales ont vu se développer des opérations de renouvellement urbain (immobilier de logement ou tertiaire) associant financements publics et privés. Sans doute est-il temps de s’intéresser aux quartiers des proches périphéries urbaines, quartiers d’habitat pavillonnaire (souvent sous forme de lotissements), zones d’activités économiques ou zones commerciales d’entrée de ville, peu denses, mal desservies par les transports collectifs, aux logements ou bâtiments mal isolés thermiquement, des quartiers ou zones en voie d’obsolescence, en décalage croissant avec la production actuelle.
Les quartiers d’habitat collectif (souvent sociaux) construits après-guerre et jusque dans les années 70 sont depuis de longues années l’objet de politiques d’amélioration aussi bien d’un point de vue technique qu’urbain dans le cadre de la politique de la ville et des financements de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). Les quartiers historiques ont eu leurs politiques de réhabilitation et leurs OPHA (Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat). Les friches industrielles centrales ont vu se développer des opérations de renouvellement urbain (immobilier de logement ou tertiaire) associant financements publics et privés. Sans doute est-il temps de s’intéresser aux quartiers des proches périphéries urbaines, quartiers d’habitat pavillonnaire (souvent sous forme de lotissements), zones d’activités économiques ou zones commerciales d’entrée de ville, peu denses, mal desservies par les transports collectifs, aux logements ou bâtiments mal isolés thermiquement, des quartiers ou zones en voie d’obsolescence, en décalage croissant avec la production actuelle.
2.Un attrait pour l’habitat individuel qui ne se dément pas
Après la Seconde Guerre Mondiale et tout au long des « Trente Glorieuses », la construction de logements collectifs à destination des classes moyennes (accession) comme des catégories sociales plus défavorisées (locatif) à eu ses heures de gloire en mettant en avant de nouvelles formes urbaines, de nouveaux modèles architecturaux et constructifs, voire même une nouvelle société. Néanmoins dès les années 70, ce mouvement s’épuise en raison essentiellement d’une évolution des politiques de financement du logement et des aspirations des ménages. La crise économique persistante viendra y mettre un terme et révéler ses limites au point de le discréditer durablement.
En 1968, seuls 39 % des nouveaux logements construits étaient des logements individuels ; ils représentent 63 % de ceux construits en 1978, 69 % en 1984 et 61% en 2006. Aujourd’hui, ce type de logement constitue près de 60% du parc français. L’attrait pour la maison individuelle ne se dément pas comme en témoigne un récent sondage indiquant que plus des trois quarts des français opteraient pour ce type de logement s’ils en avaient la possibilité, tout en insistant sur le désir d’être proches des services. Si la maison individuelle est critiquée pour l’étalement urbain et
la consommation d’espaces naturels et agricoles qu’elle génère (60.000 hectares par an en moyenne entre 1992 et 2004, soit un département français tous les 10 ans), la dépendance automobile et la consommation excessive d’énergie qu’elle entraine, les raisons de son succès sont solides et nombreuses : plus grande surface des logements et des pièces, meilleure adaptabilité des logements aux besoins des familles, désir de disposer d’espace extérieur, désir d’intimité, coût moins élevé des logements…
On oublie aussi souvent que la consommation d’espace n’est que pour 50% le fait de l’habitat. Les activités économiques sont elles-mêmes très consommatrices d’espace même en période de crise économique (30% ; les 20% restants étant consommés par les infrastructures) et leur localisation périphérique s’avère un puissant moteur d’étalement urbain.
En 1968, seuls 39 % des nouveaux logements construits étaient des logements individuels ; ils représentent 63 % de ceux construits en 1978, 69 % en 1984 et 61% en 2006. Aujourd’hui, ce type de logement constitue près de 60% du parc français. L’attrait pour la maison individuelle ne se dément pas comme en témoigne un récent sondage indiquant que plus des trois quarts des français opteraient pour ce type de logement s’ils en avaient la possibilité, tout en insistant sur le désir d’être proches des services. Si la maison individuelle est critiquée pour l’étalement urbain et
la consommation d’espaces naturels et agricoles qu’elle génère (60.000 hectares par an en moyenne entre 1992 et 2004, soit un département français tous les 10 ans), la dépendance automobile et la consommation excessive d’énergie qu’elle entraine, les raisons de son succès sont solides et nombreuses : plus grande surface des logements et des pièces, meilleure adaptabilité des logements aux besoins des familles, désir de disposer d’espace extérieur, désir d’intimité, coût moins élevé des logements…
On oublie aussi souvent que la consommation d’espace n’est que pour 50% le fait de l’habitat. Les activités économiques sont elles-mêmes très consommatrices d’espace même en période de crise économique (30% ; les 20% restants étant consommés par les infrastructures) et leur localisation périphérique s’avère un puissant moteur d’étalement urbain.
3.Des quartiers d’habitat pavillonnaire en voie d’obsolescence
Tout en évitant de se laisser entraîner dans un débat souvent passionnel et confus autour de l’habitat individuel, on peut noter que les quartiers d’habitat pavillonnaire et la figure très française du « pavillon » (maison individuelle non mitoyenne, localisée en retrait de la voirie, plutôt au centre de sa parcelle) des années 60 à 80 représentent aujourd’hui des modèles en voie d’obsolescence.
Pour ces quartiers, on peut généralement noter, outre une densité assez faible
• des quartiers monofonctionnels éloignés des besoins des habitants en matière de travail, loisirs, achats, école, etc. et mal desservis par les transports collectifs d’où une forte dépendance à l’automobile ;
• des espaces publics pauvres ou inexistants souvent pensés pour l’automobile plus que pour les habitants ;
• une médiocre qualité tant urbanistique qu’architecturale, une voirie refermée sur elle-même (la « raquette » des lotissements) ;
• un faible renouvellement générationnel, une impossibilité d’imaginer des parcours résidentiels pour les plus jeunes comme les plus âgés ;
• enfin, parfois, un vieillissement et une dégradation des infrastructures et espaces publics.
• des espaces publics pauvres ou inexistants souvent pensés pour l’automobile plus que pour les habitants ;
• une médiocre qualité tant urbanistique qu’architecturale, une voirie refermée sur elle-même (la « raquette » des lotissements) ;
• un faible renouvellement générationnel, une impossibilité d’imaginer des parcours résidentiels pour les plus jeunes comme les plus âgés ;
• enfin, parfois, un vieillissement et une dégradation des infrastructures et espaces publics.
Pour les logements et les habitants eux-mêmes on constate souvent aussi
• un habitat inadapté au vieillissement de la population (parcelles trop grandes et difficiles à entretenir, logements trop grand ou de type R+1 dont seul le rez-de-chaussée est utilisé…) ;
• de mauvaises performances thermiques, en décalage avec les normes actuelles (RT 2012) ;
• des risques de paupérisation des habitants du fait de l’augmentation des coûts de l’énergie et des transports ;
• des risques de dévalorisation du patrimoine ; biens immobiliers en décalage avec la production récente, mal situés, mal desservis et nécessitant d’importants travaux de rénovation.
• de mauvaises performances thermiques, en décalage avec les normes actuelles (RT 2012) ;
• des risques de paupérisation des habitants du fait de l’augmentation des coûts de l’énergie et des transports ;
• des risques de dévalorisation du patrimoine ; biens immobiliers en décalage avec la production récente, mal situés, mal desservis et nécessitant d’importants travaux de rénovation.
4.Des scénarios d’évolution possible contrastés
Face à ce constat inquiétant, on peut noter des initiatives intéressantes, parfois individuelles, à travers une division
parcellaire intelligente permettant aux propriétaires de valoriser un foncier sous utilisé (vente à un tiers d’un fond de parcelle, construction d’un logement pour la famille, construction d’un logement plus petit et mieux adapté…), parfois collectives et développées à l’initiative de la municipalité à l’occasion de l’établissement d’un Plan Local de l’Habitat, de la révision d’un document d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme) ou en lien avec l’arrivée d’une ligne de transport collectif. La simple augmentation des droits à construire sur ce type de quartier peut être l’occasion d’engager une réflexion sur son devenir ou lui faire courir le risque d’une transformation mal maîtrisée ; un investisseur immobilier astucieux pouvant profiter de l’opportunité ouverte par un document d’urbanisme récemment révisé pour développer sur une ou 2 parcelles un projet collectif qui viendrait remettre en cause l’identité et la quiétude du quartier.
parcellaire intelligente permettant aux propriétaires de valoriser un foncier sous utilisé (vente à un tiers d’un fond de parcelle, construction d’un logement pour la famille, construction d’un logement plus petit et mieux adapté…), parfois collectives et développées à l’initiative de la municipalité à l’occasion de l’établissement d’un Plan Local de l’Habitat, de la révision d’un document d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme) ou en lien avec l’arrivée d’une ligne de transport collectif. La simple augmentation des droits à construire sur ce type de quartier peut être l’occasion d’engager une réflexion sur son devenir ou lui faire courir le risque d’une transformation mal maîtrisée ; un investisseur immobilier astucieux pouvant profiter de l’opportunité ouverte par un document d’urbanisme récemment révisé pour développer sur une ou 2 parcelles un projet collectif qui viendrait remettre en cause l’identité et la quiétude du quartier.
Pour notre part nous proposons de développer une démarche qui concilie intérêts et aspirations des habitants et objectifs urbanistiques de la collectivité pour engager une mutation concertée et maîtrisée de ce type de quartier. Par ailleurs, sur la base d’un projet d’urbanisme co-construit et partagé, il convient d’imaginer des modalités opérationnelles adaptées à sa mise en oeoeuvre dans un contexte de propriété foncière privée et morcelée.
S’agissant de quartiers composés d’une multitude de propriétés individuelles, les processus classiques de développement public de projets urbains (schématiquement : maîtrise foncière, élaboration d’un projet d’aménagement, concertation de la population, mise en oeuvre) sont inopérants dans la mesure où ils butent d’emblée sur la question de la propriété privée et de sa dispersion. Il faut donc imaginer un processus d’élaboration du projet et de mise en oeuvre qui implique étroitement les habitants, qui en fasse des acteurs à part entière de l’élaboration et de la mise en oeuvre du projet.
5.l’Eco-rehabilitation des quartiers d’habitat pavillonnaire, une démarche participative innovante
Développée dans le cadre d’un ITM (Investissement Technique et Méthodologique) par Atelier Villes & paysages, Egis France et Egis Conseil, la démarche d’Eco-Réhabilitation s’adresse plutôt aux quartiers d’habitat pavillonaire vieillissants des proches banlieues des agglomérations. Elle se déroule en 3 temps ponctués de 2 moments de prise de décision collective pour la poursuite ou non de la démarche.
Temps 1 : Faisabilité de la démarche
Le lancement de la démarche, dans un quartier repéré comme susceptible d’y adhérer, constitue un moment décisif pour le succès de l’ensemble du processus. Il peut être préparé par des contacts pris avec des personnes relai du quartier (conseil de quartier, association de propriétaires) et doit véritablement présenter la démarche comme une opportunité pour les habitants de penser l’avenir de leur quartier, d’en maîtriser le devenir et d’en retirer des bénéfices individuels.
La première phase consiste alors en l’établissement d’un diagnostic partagé sur la base :
• d’une enquête qualitative menée auprès des habitants et concernant leurs besoins, leurs attentes, leurs projets vis-à-vis du quartier et de leur logement ;
• d’une analyse urbanistique, technique, juridique et économique du quartier permettant de repérer ses potentialités, ses enjeux mais aussi ses dysfonctionnements et ses faiblesses.
Cette double approche, menée conjointement, permet de partager un diagnostic du quartier et de mesurer, en concertation avec les habitants, l’opportunité de poursuivre ou non la démarche. En d’autres termes, à ce stade, la poursuite de la démarche est conditionnée par un accord formel des habitants et de la collectivité.
La première phase consiste alors en l’établissement d’un diagnostic partagé sur la base :
• d’une enquête qualitative menée auprès des habitants et concernant leurs besoins, leurs attentes, leurs projets vis-à-vis du quartier et de leur logement ;
• d’une analyse urbanistique, technique, juridique et économique du quartier permettant de repérer ses potentialités, ses enjeux mais aussi ses dysfonctionnements et ses faiblesses.
Cette double approche, menée conjointement, permet de partager un diagnostic du quartier et de mesurer, en concertation avec les habitants, l’opportunité de poursuivre ou non la démarche. En d’autres termes, à ce stade, la poursuite de la démarche est conditionnée par un accord formel des habitants et de la collectivité.
Temps 2 : Elaboration d’un projet partagé
Il s’agit ici de co-construire avec les habitants, dans le cadre d’un atelier d’urbanisme participatif animé par un urbaniste expérimenté, un projet pour le quartier à partir de séances thématiques : habitat, voirie et déplacements, espaces et équipements publics, paysage, eau, énergie, déchets… Dans le cadre de l’animation d’un tel atelier Egis peut apporter des références, des pistes de réflexions ou de solutions innovantes susceptibles d’être envisagées à l’échelle d’un quartier. Par ailleurs son expertise juridique, règlementaire, technique et financière lui permet d’apporter des propositions innovantes pour la mise en oeuvre d’un projet décliné en projets individuels, collectifs et publics.
A l’issue de cette phase, les élus, habitants et propriétaires disposent d’un projet d’aménagement pour le quartier et des outils pour sa mise en oeuvre, ils peuvent alors décider de s’engager ou non dans sa mise en oeuvre.
A l’issue de cette phase, les élus, habitants et propriétaires disposent d’un projet d’aménagement pour le quartier et des outils pour sa mise en oeuvre, ils peuvent alors décider de s’engager ou non dans sa mise en oeuvre.
Temps 3 : Accompagnement des projets publics et privés
Le rôle d’Egis est ici un rôle d’assistance à maîtrise d’ouvrage publique pour les projets qui concernent la collectivité publique :
• adaptation du cadre réglementaire pour permettre et orienter la mutation du quartier (Modification du PLU, orientations d’aménagement) ;
• réalisation des projets publics (infrastructures, espaces et équipements publics).
Par ailleurs, une assistance peut également être nécessaire pour les projets collectifs (maîtrise d’oeuvre d’une éventuelle copropriété).
Enfin une mission d’architecte-urbaniste conseil (voire d’ingénieur conseil) est nécessaire pour l’élaboration des
projets individuels, la réalisation des divisions parcellaires et la restructuration du foncier, l’aide des propriétaires privés dans le montage de dossiers de réhabilitation thermique, d’autorisation à construire et de financement.
• adaptation du cadre réglementaire pour permettre et orienter la mutation du quartier (Modification du PLU, orientations d’aménagement) ;
• réalisation des projets publics (infrastructures, espaces et équipements publics).
Par ailleurs, une assistance peut également être nécessaire pour les projets collectifs (maîtrise d’oeuvre d’une éventuelle copropriété).
Enfin une mission d’architecte-urbaniste conseil (voire d’ingénieur conseil) est nécessaire pour l’élaboration des
projets individuels, la réalisation des divisions parcellaires et la restructuration du foncier, l’aide des propriétaires privés dans le montage de dossiers de réhabilitation thermique, d’autorisation à construire et de financement.
Au final, la démarche d’Eco-réhabilitation, appliquée aux quartiers d’habitat pavillonnaire qui s’y prêtent, constitue une démarche participative innovante basée sur la mobilisation des habitants au service de la mutation de leur quartier. Elle permet ainsi :
• un renouveau et une intensification des quartiers d’habitat pavillonnaire pour un développement urbain économe en foncier ;
• une amélioration des qualités techniques et d’usage des quartiers et de leurs logements ;
• une conciliation des intérêts publics et privés au service d’un projet urbain partagé et de qualité ;
• une faible mobilisation des fonds publics, grâce une mise en oeuvre essentiellement privée accompagnée par la collectivité.
Enfin, on peut en attendre un effet « viral » à l’échelle de l’agglomération dans la mesure où, réalisée au profit de la population concernée, l’opération est susceptible de générer l’intérêt du voisinage.
• un renouveau et une intensification des quartiers d’habitat pavillonnaire pour un développement urbain économe en foncier ;
• une amélioration des qualités techniques et d’usage des quartiers et de leurs logements ;
• une conciliation des intérêts publics et privés au service d’un projet urbain partagé et de qualité ;
• une faible mobilisation des fonds publics, grâce une mise en oeuvre essentiellement privée accompagnée par la collectivité.
Enfin, on peut en attendre un effet « viral » à l’échelle de l’agglomération dans la mesure où, réalisée au profit de la population concernée, l’opération est susceptible de générer l’intérêt du voisinage.
Sylvain PetitetSylvain Petitet / Directeur de la Recherche
Egis France – atelier Villes & Paysages
Egis France – atelier Villes & Paysages
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